Cinco realidades infravaloradas sobre los certificados de sostenibilidad inmobiliaria

A primera vista, resulta evidente para cualquiera: en las escuelas alemanas, la nota 1 siempre ha representado la excelencia. Sin embargo, si miramos más de cerca, descubrimos que los criterios de evaluación para la concesión de calificaciones se modifican continuamente, y no todo el mundo es consciente de que hoy los profesores no pueden otorgar un 1 en las mismas condiciones que hace apenas unos años. Con la evaluación de la sostenibilidad en el sector inmobiliario ocurre algo similar: el marco regulatorio de los edificios sostenibles está en constante evolución. Analicemos cinco realidades actualmente infravaloradas en el mercado de la certificación. Las hemos extraído de las 450 certificaciones de edificios existentes y aproximadamente 100 certificaciones de obra nueva que hemos gestionado hasta la fecha, abarcando todo tipo de usos —desde inmuebles individuales hasta carteras completas— en distintos países.

1. Relevo y complemento de los actores dominantes

La mayoría de los agentes del mercado, al pensar en certificados de edificación sostenible, piensan de inmediato en los consolidados LEED, DGNB y BREEAM. Sin embargo, surgen continuamente nuevos sistemas. Ámbitos que antes se consideraban secundarios son tratados ya por muchos propietarios y promotores como parte obligatoria de la sostenibilidad y los criterios ESG, y se certifican en consecuencia: entre ellos, el impacto del edificio en la salud (certificado WELL), la resiliencia de la infraestructura digital (WiredScore) o las prestaciones como edificio inteligente (SmartScore); estos dos últimos se engloban con frecuencia bajo el concepto de resiliencia ESG. En conjunto, no debe subestimarse el potencial de estos certificados jóvenes para desplazar o, al menos, complementar a los sistemas tradicionales. Seguimos de cerca esta evolución y asesoramos sobre qué sistemas resultan más prometedores en cada caso. También será relevante observar qué sellos logran integrar mejor la Taxonomía de la UE —tanto para edificios existentes como para obra nueva— en su sistemática y ofrecer así una verificación de conformidad.

2. Certificado de edificio existente para obra nueva

Las promociones inmobiliarias se certifican como obra nueva: lógico, ¿no? Lo cierto es que a menudo se infravaloran las ventajas de certificar deliberadamente una promoción como edificio existente inmediatamente después de su finalización. Esto resulta especialmente pertinente en el caso de (re)desarrollos propios de titulares patrimonialistas, cuyo interés se centra en la explotación del inmueble y su fase de uso. Además, se tiende un puente con el reporting CSRD, ya que existe un solapamiento considerable entre los datos requeridos y su verificación de plausibilidad. No olvidemos que, a partir de este año, alrededor de 15.000 empresas de todos los sectores en Alemania estarán obligadas de forma progresiva a elaborar un informe ESG anual. Asimismo, los requisitos crecientes y cambiantes que se imponen al sector inmobiliario pueden incorporarse con mayor facilidad y rapidez a los sistemas de edificios existentes, dado su menor grado de complejidad. En cuanto a la certificación de edificio existente para obra nueva, tampoco hay que olvidar que el coste para el propietario es entre 10 y 20 veces inferior al de los certificados de nueva construcción. Conviene señalar, no obstante, que los sistemas de obra nueva presentan naturalmente un nivel de profundidad y detalle significativamente mayor, lo que justifica la inversión adicional.

3. Certificaciones múltiples para edificios emblemáticos y trophy buildings

Son cada vez menos frecuentes en la práctica: las certificaciones múltiples. Pero siguen existiendo. Especialmente en el caso de edificios emblemáticos y trophy buildings con proyección nacional e internacional, sigue siendo recomendable obtener, por ejemplo, tanto LEED como DGNB. Lo mismo aplica a WiredScore y SmartScore. Según nuestra experiencia, en la práctica se subestiman a menudo las palancas de eficiencia que supone concentrar la gestión en un único interlocutor: dependiendo del certificado, los datos que deben recopilarse se solapan en un 30 % o más. La centralización evita, por tanto, duplicidades de trabajo. En el caso de las promociones, se añade un argumento adicional: las reuniones de obra ya suelen estar saturadas de participantes. Es preferible que se incorpore un solo responsable para cuatro certificados, en lugar de cuatro personas para cuatro.

4. Cantidad antes que calidad

En relación con la información que debe recopilarse: observamos que los certificados de edificios existentes arrojan para muchos propietarios resultados peores de los que deberían. El motivo es que no se dispone de todos los datos necesarios. En ocasiones faltan elementos tan básicos como los planos del edificio. A ello se suma que mucha información sí existe, pero está tan atomizada y dispersa entre distintos departamentos del propietario y sus proveedores de servicios que nadie puede reunirla en el día a día. Esto lo hemos constatado no solo en Alemania, sino también en Estocolmo, Marsella, Zúrich, Viena o París, donde hemos gestionado certificaciones. La regla general es clara: la mera exhaustividad de los datos contribuye ya en torno a un 60 % a obtener un buen resultado. El hecho de que la cantidad prevalezca sobre la calidad hasta cierto punto es algo que propietarios y gestores de activos subestiman de forma casi sistemática. Por ello, los gestores de sostenibilidad comprometidos solicitan, como primer paso, la información pendiente —por ejemplo, datos de consumo energético a las compañías suministradoras— y centralizan los datos dispersos en repositorios creados expresamente para ello. Una vez más, sobre todo en carteras de diez o más activos y patrimonios transfronterizos, contar con un "punto de contacto único" resulta muy ventajoso. Ahorra tiempo y quebraderos de cabeza al propietario y a su gestor de activos cuando no son decenas de auditores distintos los que solicitan los mismos datos para diferentes edificios o contactan con los mismos proveedores de servicios.

5. Capacidad de preparación para BIM

El Building Information Modeling (BIM) se considera desde hace años la clave para una planificación, construcción y gestión más eficientes de los inmuebles; en términos sencillos, se trata de una plataforma digital de comunicación y centralización de datos. Con apoyo de la inteligencia artificial, permite, entre otras cosas, detectar conflictos de planificación entre los distintos ingenieros especialistas y facilita la simulación de escenarios de uso para diferentes alternativas arquitectónicas. Aunque el gran salto cualitativo —especialmente en lo que respecta a la calidad de los modelos BIM— sigue haciéndose esperar, cada vez son más los promotores y arquitectos que implantan BIM como plataforma de procesos para todos los intervinientes y trabajan con ella. Para los consultores de sostenibilidad que acompañan los procesos de planificación de cara a la certificación, esto significa disponer de una base de datos coherente para la elaboración de análisis de ciclo de vida, simulaciones energéticas y de iluminación natural, etc., con la que optimizar los proyectos de forma integral en todas sus áreas de impacto. Esto incrementa la eficiencia del conjunto del proceso de planificación.