Cinco datos infravalorados sobre los certificados de sostenibilidad inmobiliaria
A primera vista, todo el mundo se da cuenta de que la nota 1 siempre ha representado el máximo rendimiento en las escuelas alemanas. Sin embargo, en un segundo vistazo queda claro que los criterios de rendimiento para la concesión de calificaciones cambian constantemente, y no todo el mundo se da cuenta de que hoy en día los profesores no pueden conceder una calificación 1 en las mismas condiciones que hace unos años. La situación es similar cuando se trata de evaluar la sostenibilidad de los inmuebles: las condiciones marco de los edificios ecológicos cambian constantemente. Veamos cinco datos actualmente infravalorados sobre el mercado de la certificación. Los hemos obtenido a partir de 450 certificaciones de propiedades existentes y alrededor de 100 certificaciones de nuevas construcciones realizadas hasta la fecha, que hemos llevado a cabo para todo tipo de usos, desde propiedades individuales hasta carteras en todos los países.
1. sustituir y complementar a los principales
La mayoría de los participantes en el mercado piensan en los ya consolidados LEED, DGNB y BREEAM cuando piensan en certificados de construcción ecológica. Pero constantemente se añaden nuevos sistemas. Algunos propietarios o promotores consideran ahora que ámbitos supuestamente periféricos son obligatorios para la sostenibilidad y la ESG y los certifican en consecuencia: Los campos incluyen el impacto en la salud de un edificio (certificado WELL), la resiliencia de la infraestructura digital (WiredScore) o incluso las cualidades de los edificios inteligentes (SmartScore), estos dos últimos a menudo resumidos bajo resiliencia ESG. En definitiva, no hay que subestimar el potencial de los nuevos certificados para desplazar o, al menos, complementar a los antiguos. Seguimos de cerca la evolución y asesoramos en consecuencia sobre qué sistemas son prometedores y para qué casos. También será interesante ver qué etiquetas son más capaces de asumir el tema de la taxonomía de la UE tanto en edificios existentes como nuevos e integrarlo en sus sistemas, ofreciendo así una prueba de conformidad.
2. certificado de edificio existente para edificios nuevos
Las promociones de proyectos se certifican como edificios nuevos: lógico, ¿verdad? Lo cierto es que a menudo se subestiman las ventajas de certificar deliberadamente un desarrollo de proyecto como edificio existente inmediatamente después de su finalización. Esto es especialmente cierto en el caso de (re)desarrollos de propiedad por parte de propietarios existentes, cuya atención se centra en la explotación de la propiedad y la fase de utilización. Esto también tiende un puente hacia la presentación de informes CSRD, ya que hay ciertas coincidencias en los datos requeridos y su plausibilidad. No hay que olvidarlo: A partir de este año, alrededor de 15.000 empresas de todos los sectores en Alemania estarán obligadas sucesivamente a elaborar un informe ESG anual. Los requisitos, en constante crecimiento y evolución, impuestos al sector inmobiliario también tenderán a ser más fáciles o rápidos de incorporar a los sistemas de cartera debido a su menor complejidad. En cuanto a la certificación de edificios existentes, no hay que olvidar tampoco que el desembolso monetario para el propietario es de 10 a 20 veces inferior al de los certificados de nueva construcción. Cabe mencionar en este punto que los sistemas de nueva construcción tienen naturalmente una profundidad de penetración mucho más detallada y un mayor nivel de detalle, lo que justifica el gasto adicional.
3. certificaciones múltiples para edificios emblemáticos y trofeos
Cada vez son menos frecuentes en la práctica: Las certificaciones múltiples. Pero siguen existiendo. Especialmente para edificios emblemáticos y trofeos con atractivo nacional e internacional, sigue siendo una buena idea certificar tanto LEED como DGNB, por ejemplo. Lo mismo ocurre con WiredScore y SmartScore. Según nuestra experiencia, las palancas de eficiencia asociadas a la agrupación en un punto central de contacto suelen subestimarse en la práctica: Dependiendo del certificado, los datos que deben obtenerse se solapan en un 30% o más. Por tanto, la agrupación evita la duplicación del trabajo. Un argumento adicional para el desarrollo de proyectos es que las reuniones de construcción suelen estar ya repletas de demasiados participantes. Es mejor tener una sola persona responsable de cuatro certificados en lugar de cuatro para cuatro.
**4. cantidad antes que calidad
Palabra clave: información a obtener: Hemos observado que muchos certificados de cartera de propietarios producen un resultado peor del que deberían. La razón es que no se dispone de todos los datos necesarios. En algunos casos, faltan datos básicos elementales, como los planos de los edificios. Es más, aunque se dispone de mucha información, está distribuida de forma tan atomizada entre los distintos departamentos del propietario y sus proveedores de servicios que nadie puede cotejarla en el curso de la actividad diaria. Lo hemos observado no sólo en Alemania, sino también en Estocolmo, Marsella, Zúrich, Viena y París, donde hemos gestionado certificaciones. Por regla general, la exhaustividad de los datos ya contribuye en un 60% a un buen resultado. El hecho de que la cantidad realmente prevalezca sobre la calidad hasta cierto punto casi siempre es subestimado descaradamente por los propietarios y gestores de activos. Por eso, como primer paso, los gestores de sostenibilidad comprometidos solicitan la información que falta, por ejemplo sobre consumo energético, a las empresas de servicios públicos y agrupan los datos descentralizados en las nuevas salas de datos que se crean. Una vez más, esto es especialmente importante para las carteras de diez o más activos y las participaciones transfronterizas: Un "punto de contacto único" es ventajoso. Ahorra tiempo y nervios al propietario y a su gestor de activos si docenas de auditores diferentes no solicitan los mismos datos para diferentes edificios o contactos con proveedores de servicios.
5. Capacidad de estar preparado para BIM.
El modelado de información de edificios (BIM) se considera desde hace años la clave para una planificación, construcción y explotación más eficientes de los inmuebles; en términos sencillos, es un punto digital de comunicación y recopilación de datos. Con el apoyo de la IA, puede, por ejemplo, identificar conflictos de planificación entre ingenieros especializados individuales y ayudar a simular la utilización para diferentes escenarios arquitectónicos. Aunque, por desgracia, todavía queda mucho para que se produzca el gran avance, sobre todo en lo que respecta a la calidad de los modelos BIM, cada vez son más los promotores y arquitectos que establecen y trabajan con BIM como plataforma de procesos para todos los implicados. Para los consultores de sostenibilidad que apoyan los procesos de planificación para la certificación, esto significa que tienen una base de datos coherente para crear evaluaciones del ciclo de vida, simulaciones de energía y luz natural, etc., que pueden utilizar para optimizar los proyectos de forma holística en todas las áreas de impacto. Esto aumenta la eficacia de todo el proceso de planificación.