Las propiedades sostenibles son más inmediatas de lo esperado

Neutralidad climática para el sector inmobiliario en 2045 en Alemania: en 2025, eso todavía suena como un futuro relativamente lejano. Sin embargo, si se tienen en cuenta los ciclos de inversión habituales en el sector inmobiliario, que para muchos inversores profesionales abarcan de ocho a doce años, queda claro que ya estamos en el penúltimo ciclo hacia la neutralidad climática. O dicho de otro modo: después de los compradores, que con un poco de suerte empezarán a comprar cuando los mercados de transacciones se recuperen en 2026 o 2027 a más tardar, sólo quedarán los inversores que traerán consigo una inimaginable actitud intransigente hacia la neutralidad climática que hoy apenas podemos imaginar, a pesar de toda la concienciación que ya existe.

El ciclo de inversión como desencadenante

Según nuestras observaciones, los gestores ESG, y explícitamente también los gestores de carteras, son escuchados actualmente por sus directivos cuando activan específicamente el enfoque del ciclo de inversión antes mencionado. Esto se debe a que es más difícil evitar esta inmediatez que ignorar el ruido de fondo general pero a menudo vago de la sostenibilidad en el ajetreado día a día de las empresas. Especialmente en el caso de propietarios y gestores de tamaño medio con entre 20 y 80 propiedades en cartera, hemos comprobado que echar la vista atrás en la inversión resulta útil: a menudo sólo hay un gestor ESG dedicado sin competencias departamentales, que se enfrenta a retos tanto estratégicos como operativos y que después -con el debido respeto- suele verse simplemente desbordado por la necesidad de aplicar las medidas ESG adecuadas que mejor se orienten a la salida cuando las reservas de liquidez son escasas.

Escudo protector y presentación de informes más pequeñas medidas técnicas

Según nuestras observaciones, los efectos concretos del argumento del ciclo suelen referirse a tres niveles decisivos de medidas. En primer lugar, se instala un escudo protector con más frecuencia que en el pasado. Esto significa que especialistas externos supervisan permanentemente la cartera con vistas a los constantes cambios de la normativa y ajustan la estrategia y las medidas en caso necesario. En segundo lugar, se están lanzando o -si ya existen- profesionalizando más los informes ESG para bancos, inversores y otras partes interesadas. La palabra clave es digitalizar todos los datos de consumo de edificios individuales o carteras y almacenarlos en un único sistema; las palabras clave aquí son recuperabilidad en tiempo real y un único punto de verdad en lugar de fragmentación de datos a través de docenas de proveedores de servicios. Y en tercer lugar, es menos probable que el consumo final de energía y la huella de carbono se reduzcan "así como así". Vivimos en una época en la que, por última vez, todavía se puede alcanzar el éxito con medidas técnicas menores para mantener una cartera o subcartera en condiciones de salir de ella. Entonces se toman medidas en consecuencia.

Invertir es más económico que sacrificar rendimientos

"Siempre que se disponga de liquidez, las inversiones en la cartera son más económicas desde el punto de vista de la salida que el descuento de capex que se produciría en caso contrario, es decir, tener que reducir el precio de venta hasta que los compradores vean compensado su riesgo y sus propios gastos más allá de la compresión de rendimientos ya existente", afirma Christian Pfeiffer de agradblue°. "Nuestro enfoque del ciclo de inversión puede hacer que carteras de todo tipo y tamaño estén listas para la salida desde una perspectiva de sostenibilidad. No siempre es necesario abordar la envolvente del edificio con grandes gastos".