Los inmuebles sostenibles son más urgentes de lo que parece

Neutralidad climática para el sector inmobiliario en Alemania de aquí a 2045: en pleno 2025, eso sigue sonando a un futuro relativamente lejano. No obstante, si tenemos en cuenta los ciclos de inversión habituales del sector inmobiliario, que en el caso de muchos inversores profesionales abarcan entre ocho y doce años, la conclusión es clara: ya nos encontramos en el penúltimo ciclo hacia la neutralidad climática. O dicho de otro modo: tras los compradores que, con suerte, aprovechen la reactivación de los mercados transaccionales a partir de 2026 o 2027 a más tardar, solo quedarán inversores que exhibirán una intransigencia inaudita en materia de neutralidad climática, difícil de imaginar hoy en día pese a toda la sensibilización ya existente.

El ciclo de inversión como detonante

Según nuestra experiencia, los responsables de ESG —y de forma explícita también los gestores de carteras— encuentran actualmente una gran receptividad en sus direcciones generales cuando plantean de forma concreta el enfoque de los ciclos de inversión mencionado. Y es que resulta más difícil sustraerse a esta inmediatez que ignorar el ruido de fondo general, aunque a menudo difuso, de la sostenibilidad en el frenético día a día empresarial. Especialmente entre propietarios y gestores de tamaño medio, con carteras de entre 20 y 80 inmuebles, constatamos que la mirada retrospectiva hacia la inversión resulta de gran utilidad: en estos casos suele existir un único responsable de ESG sin departamento propio, al que se le exige tanto en el plano estratégico como en el operativo y que, con todos los respetos, a menudo se ve sencillamente desbordado a la hora de impulsar las medidas ESG adecuadas —orientadas de forma óptima a la desinversión— cuando las reservas de liquidez son escasas.

Escudo protector, reporting y pequeñas medidas técnicas

Los efectos concretos de la argumentación basada en los ciclos se materializan, según nuestra experiencia, en tres niveles de actuación decisivos. En primer lugar, se implementa con mayor frecuencia que antes un escudo protector ESG. Esto implica que especialistas externos monitorizan la cartera de forma permanente en relación con una normativa en constante evolución, y ajustan la estrategia y las medidas cuando resulta necesario. En segundo lugar, se pone en marcha —o se profesionaliza aún más, si ya existe— el reporting ESG dirigido a entidades financieras, inversores y demás grupos de interés. La clave reside en digitalizar todos los datos de consumo de edificios individuales o carteras y almacenarlos en un único sistema: disponibilidad en tiempo real y una única fuente de verdad, en lugar de datos fragmentados entre decenas de proveedores de servicios. Y en tercer lugar, cada vez es menos frecuente que el consumo de energía final y la huella de CO₂ se reduzcan «a la buena de Dios». Nos encontramos en un momento en el que, por última vez, aún es posible obtener resultados con medidas técnicas menores para mantener una cartera o subcartera en condiciones óptimas de desinversión. Y en consecuencia, se actúa.

Invertir resulta más rentable que sacrificar rendimiento

«Siempre que se disponga de liquidez, las inversiones en el patrimonio existente resultan, de cara a la desinversión, más rentables que el descuento por capex que se produciría en caso contrario; es decir, que tener que reducir el precio de venta hasta que los compradores consideren compensados su riesgo y su propio esfuerzo, más allá de la compresión de rendimientos ya existente», señala Christian Pfeiffer, de agradblue°. «Nuestro enfoque basado en los ciclos de inversión permite que carteras de cualquier uso y tamaño estén preparadas para la desinversión desde el punto de vista de la sostenibilidad. Y para ello no siempre es necesario acometer de inmediato intervenciones costosas en la envolvente del edificio».