Klimaneutralität für Immobilien bis zum Jahr 2045 in Deutschland – das klingt in 2025 immer noch eher nach vergleichsweise ferner Zukunft. Wenn man sich aber die üblichen Investitionszyklen der Immobilienbranche vor Augen hält, die bei vielen professionellen Anlegern acht bis zwölf Jahr umfassen, wird klar: Wir befinden uns bereits im vorletzten Zyklus zur Klimaneutralität. Oder anders ausgedrückt: Nach den Käufern, die beim Anziehen der Transaktionsmärkte ab spätestens hoffentlich 2026 oder 2027 zugreifen, kommen dann nur noch Investoren, die eine ungeahnte Kompromisslosigkeit beim Thema Klimaneutralität mitbringen werden, die wir uns heute bei aller bereits vorhandener Sensibilisierung kaum vorstellen können.
Investitionszyklus als Trigger
ESG-Manager und ausdrücklich auch Portfoliomanager finden in ihrer Geschäftsführung nach unserer Beobachtung aktuell viel Gehör, wenn sie konkret den besagten Ansatz der Investitionszyklen triggern. Denn, sich dieser Unmittelbarkeit zu entziehen, ist schwerer, als das allgemeine, aber oft nur vage Nachhaltigkeitsgrundrauschen im hektischen Daily Business zu überhören. Insbesondere bei mittelgroßen Eigentümern und Verwaltern mit 20 bis 80 Immobilien im Portfolio stellen wir fest, dass der rückwärtige Blick auf die Investition hilfreich ist: Dort gibt es oft nur einen einzigen dezidierten ESG-Manager ohne Abteilungsresort, der zugleich strategisch und operativ gefordert ist und dann – bei allem Respekt – oft einfach überfordert ist, bei knappen Liquiditätsreserven die entsprechenden ESG-Maßnahmen durchzusetzen, die bestmöglich auf den Exit abzielen würden.
Schutzschild und Reporting plus kleine technische Maßnahmen
Die konkreten Effekte der Zyklen-Argumentation betreffen nach unserer Beobachtung oft drei entscheidende Maßnahmenebenen. Erstens: Es wird häufiger als früher ein ESG-Schutzschild installiert. Das heißt, dass externe Spezialisten das Portfolio mit Blick auf die sich ständig ändernden Regularien dauerhaft monitoren und Strategie sowie Maßnahmen anpassen, sofern erforderlich. Zweitens: Das ESG-Reporting für Banken, Investoren und sonstige Stakeholder wird ins Leben gerufen oder – sofern schon vorhanden – weiter professionalisiert. Das Stichwort lautet, sämtliche Verbrauchsdaten von Einzelgebäuden oder Portfolios zu digitalisieren und in einem System zu speichern, Stichworte Abrufbarkeit in Echtzeit und Single Point of Truth statt Fragmentierung der Daten über dutzende Dienstleister. Und drittens: Der Endenergieverbrauch und der CO₂-Fußabdruck werden seltener „irgendwie drauflos gesenkt“. Wir leben jetzt ist einer Zeit, wo man letztmalig noch mit kleineren technischen Maßnahmen Erfolge erzielen kann, um ein Portfolio oder Teilportfolio exitfähig zu halten. Entsprechend wird dann auch gehandelt.
Investment ist ökonomischer als Renditeverzicht
„Sofern die Liquidität vorhanden ist, sind Investitionen in den Bestand aus Sicht des Exits ökonomischer als der sonst eintretende Capex-Abschlag, also den Verkaufspreis so weit senken zu müssen, bis Käufer ihr Risiko und ihren eigenen Aufwand über die ohnehin vorhandene Renditekompression hinaus kompensiert sehen“, sagt Christian Pfeiffer von agradblue°. „Unser Ansatz der Investmentzyklen kann Portfolios aller Nutzungsarten und Größenklassen aus Nachhaltigkeitssicht exit-ready machen. Dabei muss keinesfalls immer gleich aufwendig an die Gebäudehülle gegangen werden.“